皆様、こんにちは。
台風時の停電を心配してブログを寝かせておいた修行僧です。
この度の台風で被害に合われた方にはお悔やみ申し上げます。
法定研修ブログもいよいよ最後になります。本日は民法改正に伴い不動産を売買時に「売る側」が気を付けるべきことを纏めてみました。
令和2年4月1日 民法改正 施行
3回に渡って、法定研修のブログを書いてきました。今回で最後になります。いよいよ、来年4月1日に民法が改正になります。
不動産営業をやっていた人間としては少し気になることでして、メモを取りながらの研修でした。
瑕疵担保責任がなくなり契約不適合責任になる。
そもそも「瑕疵担保責任とは？」というお話です。Google先生に民法570条と入力してみますと、、たくさん瑕疵担保の説明が出てきます。
売主は目的物の権利に瑕疵がある場合(例 目的物が他人のもので引き渡しできない、)目的物に隠れた瑕疵がある場合(商品が雨漏りしていたり、柱が白アリに食われていたり)には自分に落ち度がなかったとしても買主に対して責任を負わなければいけない・・・というものです。これを担保責任といいます。
買主は仮に瑕疵ある目的物を買った場合は場合に応じて、契約解除、損害賠償ができることになります。ただしそれは瑕疵の種類・程度によって違ってきます。実際に揉めた場合は然るべき弁護士、司法書士、宅建士に相談をするなり、裁判所等の判断を仰ぐことになるかと思います。
では「契約不適合責任」とは？
瑕疵という言葉が使われなくなり、「契約内容に適合しないもの」と文言が改められました。種類・品質・数量に関して契約の内容に適合した目的物を引き渡す義務・・・研修時にいただいたレジュメより
変わったところ・・・。
瑕疵という言葉が難解であり、広く明快にこの法律を国民に広めるために「契約不適合責任」となりました。読んで字のごとく契約に適合してなかったら売主さんは買主さんに売主として責任を果たしてくださいということです。
変わったところは買主さんの救済方法
今現在の瑕疵担保責任は「契約解除」「損害賠償請求」の二つですが、改正民法では「代金減額請求」が加わります。
契約に適さない目的物に関しては、程度によって異なりますが売買価格を下げることで責任を果たすということです。例えば購入した物件の一部に雨漏りがあって修理に10万かかるとなったときには売買代金を10万下げるとかということです。(かなりざっくりとした説明です。実際はもっと細かくなります。)
今後中古住宅を売却するにあたって「売主」が気を付けるべきこと
今後、増えていくであろう中古住宅を売却するにあたり、来年の民法改正は「買主保護」の要素がより一層強くなっていると思われます。所有される物件を売る場合には責任の所在は売主様に帰属します。
”売買契約前には確認・予見できる不適合事項を明らかにし、不適合事項について売主・買主どちらがそのリスクを負うのかの合意をして、契約書にリスクの分配合意を明らかにすること”が重要になります。
とはいっても一般の方は不動産の取引であったり、建物に関しての知識もないと思います。不動産の取引に関しては信頼できる営業さんにお任せし、建物に関しては然るべき住宅診断をすることが大事です。また不動産取引に関して信頼できる営業さんがいるとしても売買の過程で出来上がる「重要事項説明書」「契約書」は下書きの段階で第三者の法律家に見てもらうなど2重、3重に策を取ると安全かと思います。しっかりと売買の過程を説明したうえで、、、。
これから必要がなくなる不動産が増えてくることが懸念されます。不動産の取引をよりよいものにするためにも一歩踏み込んだ行動をとっていただくといいかもしれないです。
以下に修行僧がお勧めする。住宅診断の会社をご紹介します。
研修ではもっと細かいところまでお話がありましたが、ここで書いてします。終りが見えなくなりますのでかなり割愛しました。言葉足らずであったり、知識不足のところもあります。ご了承ください。
